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    房貸利率喊漲 樓市再遇釜底抽薪

    2018-06-14 15:33:28 ynjd 閱讀

    從搶房到搶房貸,從一周放款到坐等三個月,處于歷次宏觀調控中心地帶的房地產市場,再度遭遇金融政策調控的釜底抽薪。

      房地產業對中國GDP增速貢獻不可忽視,房地產貸款高增長帶來的金融高杠桿隱患也日漸凸顯,如何在兩者之間尋求平衡,成為掣肘貨幣政策調控的一個重要因素。

    (北京、上海、廣州多家銀行已將首套房貸利率上浮10%,甚至20%。圖/視覺中國)(北京、上海、廣州多家銀行已將首套房貸利率上浮10%,甚至20%。圖/視覺中國)

      《財經》記者 張威 龔奕潔 李瑩瑩/文  袁滿/編輯

      從搶房到搶房貸,從一周放款到坐等三個月,處于歷次宏觀調控中心地帶的房地產市場,再度遭遇金融政策調控的釜底抽薪。

      近日民生銀行(8.0900.000.00%)要求,2017年6月5日起,各分行首套房按揭貸款執行利率不得低于基準利率1.1倍。

      某國有大行也開始在局部地區上調個人住房貸款利率至基準利率的1.1倍。另有股份制銀行的二套房按揭貸款利率已上調至基準利率的1.2倍。北京、上海、廣州多家銀行已將首套房貸利率上浮10%,甚至20%。

      對于個人住房貸款利率的接連上調,接受《財經》記者采訪的銀行人士均認為源于兩方面原因:一方面是流動性趨緊帶動銀行負債端成本上升,銀行為維持利差收益,必然在資產端上調貸款利率;另一方面源自于國家對房地產調控,房貸利率上調成為需求端限制的一個手段。

      今年初政府工作報告將貨幣政策確定為穩健中性的貨幣政策,實則在一定程度上“偏緊”,貨幣市場反映為Shibor(上海銀行(24.6300.000.00%)間同業拆借利率)與LPR(貸款基礎利率)開始倒掛,商業銀行利差空間受到擠壓。貨幣市場利率向信貸市場的傳導效果已有體現,融資成本隨之逐步上升。

      在金融去杠桿的背景下,監管部門高度重視房地產金融業務的風險。從去年10月份以來,銀監會就多次通過會議、文件、專項檢查等釋放對房地產風險的關注與提示。

      金融去杠桿在房貸領域的效果從一季度數據已初有體現。今年一季度房地產貸款(包括個人住房貸款以及房地產企業開發性貸款)新增1.7萬億元,仍占同期新增貸款的40.4%,但比2016年底低4.5個百分點。

      某大型國有商業銀行河北地區一分行行長表示,房地產開發貸款利率根據市場需要一直都有上浮,只是上浮幅度根據房企的資質有所不同。某股份制商業銀行北京分行人士則透露,該行對房地產企業的信貸額度早以用完。

      個人住房貸款是構成房企回款的重要組成部分,因此按揭貸款利率抬升所引發的壓力,會逐漸從量變到質變,影響購買者決策,進而對房企資金鏈施壓,意味著調控加碼。

      盡管調控加碼,房地產貸款增速放緩,但是依然沒有改變房地產新增貸款在同期新增貸款占比近半的事實。特別是在貨幣政策有意維持緊平衡之際,國內著名學者對超過28萬億元的房地產貸款存量仍表示擔憂。

      中國社科院學部委員余永定近期接受《財經》記者專訪時表示,中國貨幣政策中的最大問題恐怕是自2009年以來房地產貸款的高速增長。

      央行最新的數據顯示,截至3月末,房地產貸款余額28.39萬億元,同比增長26.1%,增速比上年末回落0.9個百分點。

      在一季度經濟的反彈中,基礎設施和房地產投資均發揮了重要作用。兩者的(名義)增長速度分別達到23.3%和9.1%。不過,對于未來兩者的增速是否可以維持,余永定認為很難預料。

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      值得思索的是:一方面房地產業對GDP增速貢獻不可忽視;另一方面,房地產貸款近些年高速發展所帶來的金融高杠桿隱患,日漸凸顯,如何在兩者之間尋求平衡值得思考。這也成為掣肘貨幣政策調控的一個重要因素。

      個貸利率上調

      “以前是買房要搶,現在是連房貸都要搶?!币晃毁彿空甙l出了這樣的感概。

      2017年以來,北京市場房貸利率共調整了四次,首套房貸款利率分別是8.5折-9折-9.5折-基準。目前,北京地區正迎來第五次房貸利率上調。

      上海農商行上海分行的信貸經理說,“我們行現在還有基準利率9.0折的貸款,且行且珍惜,很快就會沒有了”。據他估計,上海很快所有的個人房貸利率都將上升到基準利率甚至以上。

      據《財經》記者了解,上海已有兩家股份制銀行將首套房按揭貸款利率提至基準利率的1.1倍。甚至某股份制銀行信貸經理直接表示,目前已經不接手按揭業務。在資金成本全面上升的背景下,個別銀行或直接或間接地在拒絕部分按揭業務。

      還未上調基準利率的一些商業銀行也都處于政策學習和觀望階段,用銀行內部人的說法是,目前房地產融資的狀況和幾年前的鋼鐵行業一樣,嚴格受限。

      對于銀行而言,個人按揭業務并不是高收益的業務,在資金收緊的時候,很容易就選擇收縮。一位信貸經理向《財經》記者表示,今年以來,該行的FTP價格(內部資金轉移定價)已經提高了35個-40個基準點,目前,該行對公貸款的成本已經是基準利率,按揭貸款由于風險計提的權重不同,成本略低,但是也已經接近基準利率,所以在資金如此緊張的情況下,銀行的按揭業務基本不賺錢。

      在近期去杠桿的金融組合拳下,市場流動性持續收緊,導致資金成本攀升。數據顯示,從5月22日起,Shibor與LPR(貸款基礎利率)開始倒掛,截至6月7日,一年期Shibor已經達到4.3991%,超過了央行一年期4.35%貸款利率。

      另據彭博匯編數據顯示,5月末AAA級五年期中期票據收益率報4.9832%,七年期收益率為5.0103%,均高于央行公布的金融機構五年以上人民幣貸款基準利率4.90%。這是中期票據自2008年發行以來首次超過同期貸款利率。

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